میهن نیوز ـ معاون امور عمرانی استانداری زنجان با هشدار درباره خریدوفروش فیش‌های زمین خارج از محدوده قانونی شهر اعلام کرد: در اختیار داشتن فیش یا عضویت در تعاونی‌های مسکن به معنای الحاق زمین به محدوده شهر نیست و هیچ تضمینی برای تغییر کاربری این اراضی وجود ندارد.
مسعود بیات‌منش همچنین با تشریح ضوابط الحاق زمین به محدوده شهری، بر ضرورت شفاف‌سازی معاملات، جلوگیری از سوءاستفاده از نام دستگاه‌های دولتی و پیگیری راه‌اندازی سامانه ملی قیمت مسکن تأکید کرد و خواستار مطالبه‌گری رسانه‌ها از دستگاه‌های متولی در زمینه مدیریت زمین، توسعه شهری و کنترل بازار مسکن شد.
مسعود بیات‌منش، معاون امور عمرانی استانداری زنجان، در گفت‌وگوی اختصاصی با پایگاه خبری تحلیلی میهن نیوز، با اشاره به موضوع زمین‌هایی که اخیراً به محدوده شهر زنجان الحاق شده‌اند، نسبت به برداشت‌های نادرست درباره وضعیت سایر اراضی و فیش‌های زمین هشدار داد و گفت: فقط زمین های علوم پزشکی ۱، نورپران ، ویلا شهر۱،ویلا شهر ۲ وارد محدوده شده اند که به صورت فیش در دست مردم هستند و برخی از زمین ها مانند زمین دانشگاه آزاد، یا زمین های اهالی روستای چورناب که به صورت فیش نیستند و به غیر از اینها هیچ فیش یا زمینی به داخل محدوده نیامده است.
وی تاکید کرد:الحاق زمین به محدوده شهر تابع ضوابط قانونی، طرح‌های مصوب شهری و فرآیندهای کارشناسی است و نمی‌توان صرفاً بر اساس عضویت در یک تعاونی یا در اختیار داشتن فیش زمین، انتظار داشت یک قطعه زمین در آینده وارد محدوده شهری شود.
وی افزود: برخی اراضی در قالب فرآیندهای مشخص به محدوده شهر الحاق شده‌اند، اما این موضوع به معنای آن نیست که تمام زمین‌هایی که با عنوان فیش، تعاونی مسکن یا عناوین مشابه خریدوفروش می‌شوند، از شرایط یکسانی برخوردار باشند. وضعیت هر زمین باید بر اساس موقعیت قانونی، کاربری مصوب و تصمیم‌های مراجع ذی‌صلاح بررسی شود.
این مسوول با اشاره به ضرورت تفکیک اراضی الحاق‌شده از زمین‌های خارج از محدوده شهری اظهار داشت: بخشی از زمین‌هایی که درباره آن‌ها صحبت می‌شود، همچنان خارج از محدوده قانونی شهر قرار دارند و کاربری کشاورزی دارند. بنابراین، خریداران باید پیش از هرگونه معامله، وضعیت حقوقی و شهرسازی زمین را از مراجع رسمی استعلام کنند و به وعده‌های فروشندگان درباره تغییر کاربری یا الحاق به محدوده شهر اتکا نداشته باشند.
فیش زمین، تضمین الحاق به محدوده شهر نیست
بیات‌منش با تأکید بر اینکه الحاق زمین به محدوده شهری بر اساس تصمیم شخصی مدیران انجام نمی‌شود، گفت: برای تعیین تکلیف زمین‌های تعاونی‌ها و سایر اراضی، چارچوب‌ها و ضوابط مشخصی وجود دارد و تصمیم‌گیری باید در همان چارچوب صورت گیرد. نمی‌توان بدون رعایت مقررات و مطالعات موردنیاز، زمینی را صرفاً به دلیل درخواست یک تعاونی یا گروهی از متقاضیان وارد محدوده شهر کرد.
وی افزود: در برخی موارد، فرآیند تعیین تکلیف اراضی تعاونی‌ها بر مبنای ضوابط مشخص و توافق‌های قانونی انجام می‌شود و در موارد دیگر، موضوع با ارزیابی کارشناسی و تعیین قیمت زمین ارتباط دارد. از این رو، شرایط همه اراضی یکسان نیست و نمی‌توان یک قاعده واحد را برای تمامی فیش‌ها و زمین‌های عرضه‌شده در بازار در نظر گرفت.
معاون امور عمرانی استانداری زنجان ادامه داد: برخی اراضی از سوی مالکان یا مجموعه‌های مختلف عرضه می‌شوند و ممکن است برای آن‌ها قیمت کارشناسی تعیین شده باشد، اما این موضوع به‌تنهایی به معنای تغییر کاربری یا قرار گرفتن زمین در محدوده شهر نیست. خریداران باید میان مالکیت زمین، عضویت در تعاونی، برخورداری از فیش و قرار گرفتن در محدوده قانونی شهر تفاوت قائل شوند.
هشدار درباره خریدوفروش زمین‌های خارج از محدوده
این مسوول با اشاره به رواج برخی معاملات زمین با وعده الحاق به محدوده شهری اظهار داشت: افرادی که قصد خرید فیش زمین دارند، باید پیش از پرداخت وجه، از وضعیت واقعی زمین و امکان قانونی استفاده از آن اطلاع پیدا کنند. به‌ویژه در مواردی که زمین خارج از محدوده شهر قرار دارد، نباید وعده‌های مربوط به توسعه آینده شهر یا تغییر کاربری را مبنای تصمیم‌گیری مالی قرار داد.
بیات‌منش افزود: برخی از این اراضی در محدوده‌های خارج از کمربندی شهر قرار دارند و کاربری آن‌ها کشاورزی است. بنابراین، خرید چنین زمین‌هایی با این تصور که در آینده نزدیک وارد محدوده شهر می‌شوند، می‌تواند برای خریداران ریسک مالی ایجاد کند.
وی ادامه داد: خریداران باید بدانند که صرف دریافت فیش یا عضویت در یک تعاونی، به معنای برخورداری از زمین دارای کاربری مسکونی نیست. تا زمانی که مراحل قانونی مربوط به تغییر کاربری و الحاق به محدوده شهری طی نشده باشد، نمی‌توان چنین زمینی را معادل یک قطعه زمین مسکونی داخل محدوده شهر تلقی کرد.
معاون امور عمرانی استانداری زنجان همچنین با اشاره به برخی معاملات انجام‌شده با استفاده از نام تعاونی‌ها یا دستگاه‌های عمومی گفت: ضروری است متقاضیان پیش از ورود به این معاملات، از صحت ادعاهای مطرح‌شده و ارتباط واقعی معامله با تعاونی یا دستگاه مورد اشاره اطمینان حاصل کنند. استفاده از عنوان یک مجموعه یا نهاد برای جلب اعتماد خریداران، به‌تنهایی اعتبار حقوقی برای معامله یا تضمینی برای الحاق زمین ایجاد نمی‌کند.
افق طرح جامع زنجان؛ تصمیم‌گیری بر اساس مطالعات آینده
بیات‌منش با اشاره به افق طرح جامع شهر زنجان تا سال ۱۴۱۵، تأکید کرد: توسعه محدوده شهر باید بر اساس مطالعات جمعیتی، نیازهای توسعه‌ای، ظرفیت‌های زیرساختی و ضوابط شهرسازی انجام شود و نمی‌توان از هم‌اکنون برای همه زمین‌های خارج از محدوده، سرنوشت قطعی در نظر گرفت.
وی گفت: حتی با رسیدن به افق زمانی یک طرح جامع، تصمیم‌گیری درباره توسعه آتی شهر نیازمند بررسی‌های جدید و مطالعات کارشناسی است. تهیه و بررسی طرح‌های شهری نیز فرآیندی زمان‌بر است و نمی‌توان بدون انجام این مطالعات، درباره الحاق یک زمین مشخص به محدوده شهری وعده قطعی داد.
این مسوول افزود: تصمیم‌گیری درباره آینده محدوده شهر، برآیند مجموعه‌ای از عوامل از جمله روند رشد جمعیت، نیازهای واقعی شهر، وضعیت زیرساخت‌ها و سیاست‌های توسعه شهری خواهد بود. به همین دلیل، خریداران فیش‌های زمین نباید تصمیم خود را بر پایه پیش‌بینی‌های غیررسمی یا وعده‌های فاقد پشتوانه قانونی تنظیم کنند.
وی با تأکید بر ضرورت اطلاع‌رسانی دقیق در این زمینه اظهار داشت: آگاهی مردم از تفاوت میان زمین کشاورزی، زمین خارج از محدوده و زمین دارای کاربری مسکونی می‌تواند از شکل‌گیری انتظارات غیرواقعی و بروز مشکلات مالی و حقوقی جلوگیری کند.
ضرورت شفافیت در قیمت‌گذاری و معاملات زمین
معاون امور عمرانی استانداری زنجان در بخش دیگری از این گفت‌وگو، به موضوع قیمت‌گذاری مسکن و زمین پرداخت و گفت: قیمت‌گذاری در همه بخش‌های اقتصادی تابع یک سازوکار واحد نیست و باید میان کالاهایی که مشمول قیمت‌گذاری حاکمیتی هستند و بازارهایی که قیمت آن‌ها بر اساس عوامل مختلف تعیین می‌شود، تفاوت قائل شد.
وی افزود: در بخش مسکن، هزینه‌های ساخت، شرایط پروژه، قیمت زمین و سایر عوامل اقتصادی در تعیین قیمت تمام‌شده اثرگذار هستند. در پروژه‌هایی که دولت یا دستگاه‌های متولی در فرآیند ساخت آن‌ها نقش دارند، هزینه‌های اجرایی و مبانی قیمت‌گذاری در چارچوب سازوکارهای مربوط بررسی می‌شود.
بیات‌منش با اشاره به بررسی قیمت تمام‌شده برخی پروژه‌های مسکونی در شورای مسکن استان اظهار داشت: در یکی از جلسات این شورا، قیمت پیشنهادی هر مترمربع مسکن حدود ۱۸ میلیون تومان مطرح شد، اما این پیشنهاد به تصویب نرسید. پیش از آن، قیمت اعلام‌شده برای برخی از متقاضیان ثبت‌نام‌شده، حدود ۱۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع بود.
وی ادامه داد: تعیین قیمت نهایی پروژه‌ها نیازمند بررسی هزینه‌ها و شرایط مربوط است و نمی‌توان هر رقم پیشنهادی را مصوبه قطعی تلقی کرد. همچنین شرایط پروژه‌هایی که از این پس آغاز می‌شوند، ممکن است با پروژه‌های قبلی متفاوت باشد و باید بر اساس ضوابط و محاسبات مربوط بررسی شود.
سقف افزایش اجاره‌بها در چارچوب مصوبات قانونی
بیات‌منش در تشریح ضوابط مربوط به بازار اجاره نیز گفت: در حوزه اجاره‌بها، قانون برای شورای مسکن استان سازوکاری در نظر گرفته است تا سقف افزایش اجاره در چارچوب ضوابط تعیین شود.
وی افزود: در مصوبه مورد اشاره برای استان، حداکثر افزایش اجاره‌بها نسبت به سال قبل ۲۶ درصد تعیین شده بود. بر این اساس، افزایش اجاره در چارچوب مصوبه مربوط بررسی می‌شود و این عدد به معنای تعیین یک قیمت ثابت برای تمام واحدهای مسکونی نیست، بلکه سقف افزایش نسبت به اجاره‌بهای سال گذشته را مشخص می‌کند.
این مسوول تأکید کرد: موضوع اجاره‌بها و شیوه کنترل آن باید بر اساس قانون و مصوبات مربوط دنبال شود و آگاهی مالکان و مستأجران از مقررات می‌تواند در کاهش اختلافات و شفاف‌تر شدن روابط میان طرفین مؤثر باشد.
پیگیری راه‌اندازی سامانه ملی قیمت مسکن
معاون امور عمرانی استانداری زنجان یکی از موضوعات مهم برای شفافیت بازار مسکن را ایجاد سامانه ملی اطلاعات و قیمت‌های مسکن دانست و گفت: در قانون، وزارت راه و شهرسازی مکلف به طراحی سامانه‌ای برای سامان‌دهی اطلاعات و مبانی مرتبط با بازار مسکن شده است؛ سامانه‌ای که می‌تواند با فراهم کردن اطلاعات منطقه‌ای، زمینه تصمیم‌گیری کارشناسی‌تر را فراهم کند.
وی افزود: در دوره‌ای که مسوولیت حوزه مسکن را بر عهده داشته، اقداماتی برای آغاز فرآیند راه‌اندازی این سامانه انجام شده بود، اما این روند در ادامه متوقف شد. با این حال، موضوع در آخرین جلسه شورای مسکن استان نیز مورد توجه قرار گرفت و بر ضرورت پیگیری آن تأکید شد.
بیات‌منش اظهار داشت: وجود یک سامانه معتبر و مبتنی بر اطلاعات کارشناسی می‌تواند مبنای مناسب‌تری برای بررسی وضعیت بازار مسکن، شناخت تفاوت قیمت‌ها در مناطق مختلف و انجام اقدامات نظارتی فراهم کند. هرچه اطلاعات بازار شفاف‌تر باشد، امکان تحلیل دقیق‌تر شرایط و پیگیری سیاست‌های مؤثرتر نیز افزایش می‌یابد.
وی با بیان اینکه دسترسی به اطلاعات معتبر از نیازهای مهم بازار مسکن است، ادامه داد: پیگیری راه‌اندازی سامانه‌های قانونی و تکمیل زیرساخت‌های اطلاعاتی باید در اولویت دستگاه‌های مسوول قرار گیرد تا تصمیم‌گیری‌ها صرفاً بر اساس ارقام پراکنده یا برآوردهای غیررسمی انجام نشود.
مطالبه‌گری رسانه‌ها از دستگاه‌های متولی توسعه شهری
بیات‌منش در بخش پایانی این گفت‌وگو، با تأکید بر نقش رسانه‌ها در پیگیری مسائل شهروندان گفت: رسانه‌ها می‌توانند با تمرکز بر موضوعات کارشناسی و مطالبه اجرای تکالیف قانونی، نقش مؤثری در بهبود مدیریت شهری و شفاف‌سازی مسائل زمین و مسکن ایفا کنند.
وی افزود: یکی از موضوعات مهم برای شهروندان، وضعیت فضاهای خالی و اراضی داخل شهر و چگونگی استفاده از ظرفیت‌های موجود برای توسعه و رونق شهری است. این موضوع باید از دستگاه‌های متولی پیگیری شود تا مشخص شود چه برنامه‌ای برای سامان‌دهی این فضاها و استفاده مناسب از ظرفیت‌های شهر وجود دارد.
معاون امور عمرانی استانداری زنجان، شهرداری و اداره‌کل راه و شهرسازی را از مجموعه‌های مهم در این زمینه برشمرد و اظهار داشت: شهرداری در حوزه مدیریت شهری و اجرای طرح‌های مربوط نقش دارد و اداره‌کل راه و شهرسازی نیز در زمینه تهیه طرح‌های جامع و تفصیلی و پیگیری اجرای آن‌ها مسوولیت‌هایی بر عهده دارد.
وی تأکید کرد: مطالبه‌گری درباره اجرای طرح‌های شهری، تعیین تکلیف فضاهای خالی، شفافیت اطلاعات بازار مسکن و پیگیری سامانه‌های قانونی می‌تواند به روشن شدن وضعیت موجود و پاسخ‌گویی بهتر دستگاه‌های مسوول کمک کند.
بیات‌منش در پایان خاطرنشان کرد: مدیریت صحیح زمین و مسکن نیازمند پایبندی به ضوابط قانونی، اطلاع‌رسانی شفاف و هماهنگی میان دستگاه‌های اجرایی است. در این مسیر، آگاهی‌بخشی به مردم درباره وضعیت واقعی اراضی و پرهیز از اعتماد به وعده‌های غیررسمی، از مهم‌ترین راهکارها برای کاهش ریسک معاملات و پیشگیری از شکل‌گیری انتظارات نادرست در بازار زمین به شمار می‌رود.
About the Author
